Un immeuble de rapport à Amiens, exploitation mixte Airbnb et étudiants, projet à 300k€
Ce que vous allez apprendre aujourd’hui :
La rentrée est le bon moment pour faire des affaires, c’est peut-être votre occasion !
Hello 👋,
J’espère que vous avez passé un bel été ⛱️ et que vous êtes prêt pour attaquer la rentrée ! Ce mois-ci, je vous propose une newsletter un peu plus light que d’habitude, vacances obligent. Mais je ne voulais pas la zapper pour autant, car la période est cruciale dans l'immobilier !
À la rentrée, c’est le moment de faire des affaires dans un contexte immobilier tendu avec des propriétaires qui ont du mal à vendre. Ils n’ont pas bougé avant l’été et ils ont laissé tomber en juillet juste avant les vacances. De retour, ils sont nombreux à vouloir se débarrasser de ce bien qui traîne à la vente depuis un petit moment… Ils vont s’assouplir sur leur prix.
À mon avis, on peut faire de bonnes affaires. On l’a vu l’année dernière en septembre. On a fait pas mal d’offres parce que beaucoup de prix avaient baissé.
Septembre est donc un mois assez propice ! Si vous avez en tête un projet depuis quelque temps, c’est sûrement le bon moment pour passer à l’action ! Répondez simplement à ce mail et on en discute 😉
Je vous laisse avec le cas client de ce mois-ci : un immeuble de rapport sur Amiens de 3 studios, dont un loué en Airbnb. Projet total : 300k€.
Bonne lecture !
PS : Si vous avez aimé cette édition, n’hésitez pas à la partager autour de vous ! C’est toujours un plaisir de donner de bonnes astuces pour aider les investisseurs à faire de bons projets !
🏗️ Le projet client du mois : un immeuble de rapport à Amiens, exploitation mixte Airbnb et étudiants, projet à 300k€
👉Profil : marié, 37 ans, 2 enfants, travaille dans le bâtiment et a déjà fait plusieurs projets en solo
👉Objectif : continuer de développer son patrimoine
👉Contrainte : pas de temps
👉Exigence : une rentabilité élevée
Quand Kevin me contacte, je sens un peu de méfiance. C’est un investisseur aguerri qui a déjà quelques projets à son actif. Il travaille dans le bâtiment donc il sait de quoi il parle pour les travaux.
Il sait qu’il va perdre quelques points de rentabilité en passant par une société clé en main, mais il n’a pas de temps à consacrer à un nouveau projet. C’est un bon compromis.
Toutefois, il est inquiet, car il comprend que parfois, les boîtes comme nous proposent des navets aux investisseurs débutants parce qu’ils font de la masse. Notre petite structure le rassure et après plusieurs discussions, on signe un mandat et Nicolas lance les recherches !
Comme il veut maximiser sa rentabilité, on cherche un immeuble où il sera possible de faire une exploitation mixte longue durée en meublé et courte durée.
Rapidement, Nicolas trouve le bien parfait avec une excellente localisation dans le centre d’Amiens. Le quartier est touristique, c’est l’idéal pour du Airbnb.
Lors de la deuxième visite, Nicolas découvre une bonne surprise : une trappe dans le plafond du studio au dernier étage. Ce sont des combles qui ont été oubliés et sont inexploités.
Une aubaine pour nous, car au lieu d’en faire un petit studio pas formidable, on peut faire quelque chose de bien mieux en aménageant le coin nuit dans cet espace. On augmente un peu le budget travaux, mais le bénéfice se retrouvera dans les loyers et le taux de remplissage du Airbnb.
Kevin visite et fait une offre rapidement. Puis, signature du compromis et de l’acte authentique quelques mois plus tard.
Puis, les travaux commencent. Et enfin, l’ameublement avant la mise en location.
Sur ce projet, pour une fois, tout s’est passé sans encombre !
On a eu un petit couac au moment de la vérification avant la mise en location pour le Airbnb. On l’a meublé avec le canapé-lit qu’on met habituellement dans nos appartements. Il s’agit d’un lit d'appoint pour recevoir des amis en général.
Dans le cas d’un Airbnb, la literie est essentielle. Des gens vont dormir dessus toutes les nuits. Donc on change le canapé-lit en last minute pour un truc beaucoup plus gros et confortable.
Le petit couac… C’est que ce genre de canapé-lit n’est pas démontable et bien sûr, il ne passe pas dans les escaliers. On doit donc louer un monte-meuble et le faire passer par la fenêtre…
Rien de bien méchant, mais c’est la petite leçon de ce projet : quand vous faites du Airbnb, pensez literie premium dès le début du projet !
Avant
Après
🤑 Les chiffres du projet :
À noter - On a fait le projet de Kevin il y a un an. Avec les taux actuels, voici ce que ça donnerait côté rentabilité :
🏦 Somme empruntée : 279k €
- Apport : 20k €
- Durée : 25 ans
- Taux : 4 %
💶 Revenus annuels : 21k €
💸 Charges annuelles : 24k €
🤑 Rendement annuel de l’épargne (TRI) : 9 %
- Effort d’épargne mensuel : 217 €
- Rentabilité brute : 8,4 %
- Rentabilité nette : 6 %
Dans les conditions actuelles, faire du cash flow positif n’est plus possible. Mais de beaux projets avec un peu d’effort d’épargne pour un beau rendement global de votre épargne, c’est toujours possible.Le retour de Kevin sur le projet :
“J’ai fait appel à Shaka bien que je sois un investisseur expérimenté, car je n’avais pas de temps à consacrer à un nouveau projet. Après plusieurs immeubles de rapport en solo, je voulais refaire un projet de cette envergure, mais sans y investir autant d’efforts.
Je reste sur ma faim pour la partie négoce qui a été gérée en direct par Shaka. Toutefois, je suis très satisfait de l’ensemble du projet. J’ai d’ailleurs recommandé deux amis qui sont en train de finaliser leur projet !”
🤙 Les news de Shaka
Une start-up, ce sont des hauts et des bas, parfois des recrutements qui ne fonctionnent pas. Je vous le disais dans la newsletter du mois dernier, on a eu un petit échec de ce côté-là. Du coup, on a passé un été compliqué en sous-effectif sur la partie gestion locative.
Nos propriétaires l’ont un peu senti… Un petit manque de réactivité parfois, c’était un peu poussif. Certains nous l’ont fait savoir. On a fait au mieux, mais ça fait partie du jeu d’une start-up parfois !
La bonne nouvelle, c’est qu’on a eu de la chance de trouver quelqu’un assez rapidement. Marion a déjà de l’expérience dans le job et elle nous rejoint cette semaine !