RIP Masteos et projet en IDF avec un rendement du capital investi à 6,9 %
Hello 👋,
Je vous retrouve avec cette newsletter de fin d’année, juste avant les fêtes, pour vous donner quelques idées de discussions autour du repas de Noël…
Aujourd’hui, je reviens sur la nouvelle qui a secoué le monde immobilier français la semaine dernière… Le redressement judiciaire de Masteos et je vous présente un projet client en Île-de-France à Saint-Denis. Une colocation de deux chambres seulement, ce qui est assez rare, mais qui se loue très bien !
Petit rappel avant de vous laisser avec l’édition du jour : nous avons lancé la semaine dernière notre programme de parrainage. Que vous soyez client ou non, si vous recommandez Shaka à l’un de vos proches et que le projet va au bout, vous recevez 1 000 €. Pour vous inscrire au programme, c’est sur ce lien.
Bonne lecture !
PS : Si vous avez aimé cette édition, n’hésitez pas à la partager autour de vous ! C’est toujours un plaisir de donner de bonnes astuces pour aider les investisseurs à faire de bons projets !
🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?
Vous avez sûrement vu passer l’information la semaine dernière, Masteos entre en redressement judiciaire début janvier.
C’est triste de voir disparaître l’un des plus gros acteurs de notre marché, même si ça fait partie du cycle de vie des boîtes de disparaître après un certain temps. Cela fera moins de ressources pour rénover des biens, c’est dommage parce qu’on en a besoin.
Ceci nous confirme que les stratégies de licorne n'ont plus le vent en poupe en ce moment et en particulier sur le marché de l’immobilier qui est très corrélé aux taux d’emprunt. Vous le savez, avec Shaka, nous avons choisi la stratégie inverse avec l’autofinancement de notre croissance, ceci nous rassure sur la pérennité de nos choix.
Une nouvelle qui nous montre une fois de plus que le marché de l’immobilier est tendu, mais ce n’est pas forcément une mauvaise chose : il y a de belles opportunités à aller chercher pour qui a le courage de s’y confronter.
La vraie question à se poser en tant qu’investisseur, c’est : que faire dans un marché compliqué ?
Dans un marché simple, la concurrence est rude, car tout le monde veut sa part du gâteau. Il y a moins d’opportunités intéressantes.
À l’inverse, dans un marché compliqué, les opportunités apparaissent. Quand j’en parle avec des prospects, on me répond souvent : “ce n’est pas le bon moment, le marché ne baisse pas”.
C’est vrai, mais ça ne signifie pas qu’il n’y a pas des coups individuels à faire. Il faut surveiller le marché et être prêt.
C’est d’ailleurs l’un des avantages à être spécialisé sur quelques villes seulement : on connaît parfaitement le marché. Nos chasseurs de biens, spécialisés dans chaque ville (Amiens, Montpellier et l’Île-de-France) savent parfaitement quels sont les biens à la vente depuis plusieurs mois. Ils discutent régulièrement avec les agents qui l’informent quand les vendeurs sont prêts à accepter une négociation…
C’est de cette façon qu’on fait une belle affaire en période de crise. Attendre que le marché reparte dans quelques mois, c’est attendre que la concurrence revienne. Les négociations ne seront plus possibles.
🏗️ Le projet client du mois : une colocation de deux chambres à Saint-Denis (93), projet à 256k€
👉 Profil : couple avec 1 enfant, propriétaire de leur RP
👉 Objectif : épargner en profitant de l’effet de levier du crédit
👉 Contrainte : manque de temps
👉 Exigences : investir en IDF
Cyril et sa femme habitent en région parisienne et souhaitent investir proche de chez eux, ils n’envisagent pas du tout la province. Je les dirige donc naturellement vers Saint-Denis qui est plutôt attractive avec les changements à venir.
En effet, le projet Grand Paris Express va doubler le réseau de métro actuel d'ici à 2030 et décloisonner Paris. À terme, 90 % des Franciliens habiteront à moins de 2 km d’une station.
C’est aussi une ville très étudiante avec un patrimoine historique important. Le Triangle d’or abrite de très belles bâtisses qui prendront en valeur dans le temps et seront très recherchées dans quelques années. Ce qui donne une belle perspective d’évolution patrimoniale qui compense une rentabilité moyenne.
Le sourcing du bien
C’est Hélène qui s’occupe du sourcing et de la gestion de projet sur Saint-Denis. Grâce à ses bonnes relations avec les agences locales, elle trouve rapidement un bien particulièrement intéressant à un prix qui entre dans le budget.
L’appartement n’est pas très grand, 47 m², mais ses deux chambres spacieuses (12 m²) permettent de se projeter sur une colocation pour deux personnes, chose rare en Île-de-France pourtant très recherchée par les locataires. Par exemple pour des frères et sœurs ou deux amis qui ne voudraient pas avoir d’autres colocataires.
Il est bien placé, à 2 min du centre-ville et 10 min en vélo de l’université, et très joli avec des caractéristiques haussmanniennes (moulures au plafond, coffrages, joli parquet, cheminée…).
Le bien est affiché à 211k€ FAI, on le négocie 195k€ et le compromis est signé.
Le projet
Les travaux
Une fois l’acte authentique signé, on commence les travaux ! Nous faisons une semi-rénovation pour rester dans le budget serré, mais tout de même améliorer le DPE pour le faire passer de E à D :
salle de bain et cuisine refaites à neuf,
changement de 2 fenêtres,
création d’une VMC.
On finit avec un bel ameublement bien pensé par Pauline, pour optimiser l’espace et présenter un bien de qualité attractif pour les locataires. Pari gagné puisque l’appartement a été loué en quelques jours seulement par un frère et une sœur étudiants à l’université à côté.
Il faut quand même que je vous raconte… Nous avons eu quelques déconvenues pendant les travaux. Comme toujours en immobilier, vous commencez à le savoir, il y a des surprises et il faut s’accrocher !
Pour ce projet, la première équipe d’artisans avec laquelle notre contractant travaillait lui a fait faux bond avant d’avoir fini le chantier. Hélas, les petits chantiers ne sont pas très appréciés des artisans qui ont des coûts fixes élevés.
Le chantier a donc pris du retard, le temps de trouver une nouvelle équipe. Mais nous n’étions pas au bout de nos surprises ! Le chantier se termine, les locataires entrent dans l’appartement avec non pas un, mais deux dégâts des eaux.
La mise en route de la chaudière se fait le jour de l’entrée dans les lieux, car il n’avait pas été possible de le faire plus tôt. Les tuyaux des radiateurs n’avaient pas été testés. Dommage, car une soudure n’a pas tenu, c’est la fuite.
Au même moment, par manque de chance, un joint de l’appartement du dessus ne tient plus depuis plusieurs semaines et de l’eau s’est accumulée dans le plafond, formant une tache de moisissure.
Entre-temps, le miroir de la salle de bain est tombé sur la vasque qui est cassée (à cause de travaux à l'étage du dessous 😏). Nous faisons venir un artisan de l’équipe d’Amiens pour la changer. Par chance, il est aussi plombier ! Il localise les fuites que nous allons pouvoir réparer.
Les locataires ont été très compréhensifs et tout s’est bien terminé pour ce chantier.
Hélène a réglé tous les problèmes d’une main de maître en tenant informés les clients à chaque étape qui n’ont rien eu à gérer de leur côté. L’immobilier est loin d’être un long fleuve tranquille, mais faire appel à Shaka, c’est vous assurer une certaine tranquillité d’esprit puisque c’est notre travail de trouver des solutions aux aléas !
Avant
Après
🤑 Les chiffres du projet :
À noter - On a fait ce projet il y a un an. Avec les taux actuels, voici ce que ça donnerait côté rentabilité :
🏦 Somme empruntée : 237k€
- Apport : 20k€
- Durée : 20 ans
- Taux : 4 %
💶 Revenus annuels : 14k€
💸 Charges annuelles : 22k€
🤑 Rendement annuel de l’épargne (TRI) : 4,9 %
- Effort d’épargne mensuel : 625 €
- Rentabilité brute : 6,9 %
- Rentabilité nette : 4,6 %
On pourrait envisager de réduire l’effort d'épargne mensuel avec un apport plus conséquent en début de projet. Le retour de Cyril sur le projet :
“J’étais intéressé par l’immobilier depuis un moment, mais par manque de temps et de connaissance du marché, je n’étais pas passé à l’action. Quand Simon m’a contacté, j’ai trouvé l’approche intéressante et quelques mois plus tard, nous avons lancé le projet.
Notre objectif était de constituer une épargne en bénéficiant de l’effet de levier puisque le crédit est en bonne partie remboursé par les locataires.
L’expertise de Shaka sur le marché est un vrai plus et nous a mis en confiance. L’accompagnement sur la partie financement avec Manuel Bardoz était également très bien.
Je n’aurais pas fait ce projet s’il n’y avait pas eu Shaka, toute la partie coordination des travaux, gestion des aléas, recherche des locataires, etc. demande beaucoup de temps.
On finit avec un bel appartement bien décoré qui s’est loué très rapidement. À l’avenir, nous referons un projet avec Shaka !”
🤙 Les news de Shaka
Dans un contexte où Masteos va passer en redressement judiciaire, vous vous demandez sûrement quelle est la situation financière de Shaka.
Même si l’année 2023 est une année en demi-teinte à cause du contexte difficile, notre structure de coût légère et frugale nous permet d’avoir une belle réserve de trésorerie et d’avoir environ 12 mois de réserve de sécurité. Nous préparons plusieurs évolutions stratégiques pour l’année 2024 afin de nous adapter au mieux à un marché capricieux.
Notre situation est très saine et nous continuerons d’être présents à vos côtés dans les années à venir ! 🙂
Je vous souhaite de passer de belles fêtes de fin d’année ! 🎄🧑🎄