LMNP terminé, vous êtes ruinés 🪦
Au sommaire ce mois-ci :
Loi de Finances 2025 versus le reste du monde
Le projet de Fabien à 139K€ à Marseille ☀️
Une nouvelle recrue chez Shaka !
Hello 👋,
Je ne sais pas pour vous mais au Pays-Basque, ça sent bon le Printemps !
Un air de renaissance avec le retour des pâquerettes, des gazouillis d’oiseaux et des déjeuners en terrasse.
Une ambiance qui contraste avec la vague morbide qui déferle depuis quelques semaines sur la toile avec la mort tant de fois annoncée du LMNP.
On en avait déjà parlé en Octobre dernier, et le sujet est maintenant on ne peut plus concret avec la nouvelle Loi de Finances.
Alors concrètement, est-ce que ça veut dire que vous êtes ruinés et que Shaka doit mettre la clé sous la porte ?
On voit ça tout de suite 👇
Bonne lecture !
🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?
La loi de Finances 2025 brûle toutes les lèvres en ce moment, donc impossible pour moi de passer à côté.
Pour rappel, cette loi prévoit la réintégration des amortissements dans la plus-value pour le LMNP.
Concrètement, qu’est-ce que ça change ?
Comme d’habitude, avant de crier au loup, j’ai choisi de réagir à froid après avoir fait tourner notre nouvelle modélisation financière (toujours dispo gratuitement ici pour celles & ceux qui ne l’ont pas encore).
Dans cette vidéo, j’explique concrètement ce que ça donne et l’impact réel d’une telle mesure.
Et en prime, je vous remets ci-dessous les calculs que j’avais partagés dans la newsletter d’Octobre et qui sont désormais bien d’actualité !
Pour rappel, j’avais pris 3 projets à nous au hasard et j’ai fait tourner nos simulations pour connaître l’impact réel.
En partant du principe que la dégressivité ne bouge pas, déjà, on a une certitude : au bout de 30 ans, on est à 0% d’imposition. Et 0% multiplié par un million d’€, ça fera toujours 0.
Donc la question à se poser aujourd’hui avec cette loi n’est pas “Combien ça va me coûter de revendre ?” mais “Quand est-ce que je dois revendre ?”
Parce que finalement, une telle mesure impacte assez peu le TRI (- 0,5% à 1,5%), mais a des conséquences importantes sur la durée optimale de revente.
Pour faire court, la durée optimale de revente d’un bien aujourd’hui est entre 10 et 12 ans. Avec cette mesure, elle se décale de 2 à 4 ans.
Cf mes 3 exemples de simulation (LMNP24 = avant / LMNP25 = depuis la loi de Finances.
🏠 Projet 1 :
- LMNP24 : TRI 14% en année 12
- LMNP25 : TRI 12,6% en année 16
🏘️ Projet 2 :
- LMNP24 : TRI 10,6% en année 16
- LMNP25 : TRI 9,9% en année 19
🏡 Projet 3 :
- LMNP24 : TRI 8,3% à 21 ans
- LMPN25 : TRI 8% à 24 ans
Conclusion : Encore aujourd’hui, le LMNP reste un véhicule de choix pour qui veut investir dans l’immobilier avec un horizon temporel de moyen terme. Et les TRI obtenus en immobilier locatif continueront de rivaliser avantageusement avec bien des produits financiers grand public.
🏗️ Le projet client : Joli T2 de 28m2 proche du Vieux Port à Marseille à 139K€
👉Profil : Fabien, 39 ans, cadre commercial dans les télécommunications
👉Objectif : après l’achat de sa RP, Fabien se lance avec nous dans son tout premier investissement locatif.
👉Exigences : Fabien était à la recherche d’une solution clé en main gérée de A à Z, surtout pour la partie travaux.
Voilà le genre de projet qui plaît à certains investisseurs : tout petit budget, très facile à louer, turnover locatif faible. Moins rentable certes que d’autres projets plus ambitieux, mais il épargne beaucoup de difficultés !
Pour répondre aux exigences de Fabien, c’est Pierre-Henri et son équipe de Foncière Kennedy qui se sont chargé du projet marseilais. Sourcing rapide d’un bien situé à 17 min en vélo du Vieux Port et du Pharo, puis 1 mois de travaux seulement avant la mise à dispo au locataire !
Les travaux à impact
- Changement de ballon d’eau
- VMC Simple flux
- Climatisation / pompe à chaleur réversible
- Isolation par l’intérieur
DPE avant : absent / DPE après : C
AVANT
APRÈS
🤑 Les chiffres du projet :
Avec la nouvelle modélisation financière, toujours dispo en téléchargement gratuit ici.
À noter - On a lancé le projet de Fabien il y a 6 mois. Avec les taux actuels autour de 3,4%, voici ce que ça aurait donné :
🏦 Somme empruntée : 120 470€
- Apport : 20 000€
- Durée : 25 ans
- Taux : 3,4%
💶 Revenus annuels : 7 873€
💸 Charges annuelles année 1 : 9 855€
🤑 Rendement annuel de l’épargne (TRI) : 9%
- Cash flow mensuel moyen : -99€
- Rentabilité brute : 6,5%
- Rentabilité nette : 4,3%Le retour de Fabien sur le projet :
“Je cherchais à investir sans pour autant y mettre toute ma trésorerie, et je n’avais ni le temps ni l’énergie de m’occuper de quoi que ce soit.
J’avais suivi Simon dans le développement de sa première boîte et j’ai ensuite suivi les aventures de Shaka depuis leurs débuts en 2021. Quelques échanges avec lui et les preuves chiffrées (modélisation financière précise et réaliste) m’ont suffit. Malgré quelques péripéties légères, le professionnalisme de l'équipe et le suivi après livraison ont permis d'atteindre, voire dépasser le niveau de prestation annoncé.
Super expérience ! L'engagement a été respecté.”
🤙 Les news de Shaka
L’équipe continue de grandir et ça fait plaisir ! Une nouvelle recrue féminine a rejoint l’équipe de Caro à Montpellier.
Amandine, spécialisée en design d’espace, offre à Shaka ses talents polyvalents.
Suivi de chantier avec les artisans, accompagnement des clients sur les projets, et évidemment, conception (plans, aménagement d’intérieur, vues 3D etc.), elle nous dit adorer être sur plusieurs fronts donc ça tombe plutôt bien !
Amandine partage nos valeurs et participe grandement à la cohésion d’une équipe pourtant répartie aux 4 coins de la France.
On est super heureux de l’avoir avec nous et on tenait à partager cet enthousiasme avec vous !
Au fait, vous avez vu notre nouveau site ? Vous pouvez y jeter un œil ici, tout feedback étant bienvenu !