Le Père-Noël toujours là pour rattraper le coup...
Ne serait-ce pas aussi ça, la magie de Noël ? Déposer dans votre boîte mail la newsletter de Novembre qui n'est jamais partie (oups, sorry).
En espérant que vous aurez tout le temps de la déguster entre bûches glacées, la voici donc telle qu'elle devait vous parvenir fin Novembre :
Au sommaire ce mois-ci :
Hausse des frais de notaire : cataclysme ou nouveau coup d’épée dans l’eau ?
Le projet d’Henri à 329K€ à Amiens
Le marché reprend, l’équipe s’agrandit !
Hello 👋,
Dans une semaine, certains d’entre nous fêterons ThanksGiving. Une tradition ignorée en France, mais que j’affectionne pour le message qu’elle diffuse : prendre le temps d’éprouver de la gratitude pour ce que la vie nous offre.
L’occasion pour moi de vous remercier d’être de plus en plus nombreux à lire cette newsletter et à y réagir. De remercier nos chers clients pour leur confiance dans cette aventure depuis 3 ans. Près de 90 projets menés grâce à vous, on espère passer très vite la barre des 100 !
Mais revenons à ce qui ressemble doucement à une nouvelle habitude : nuancer les spéculations alarmistes des pros de l’immo à la moindre annonce gouvernementale.
Cette semaine, la hausse des frais de notaire sur le piloris…
Bonne lecture !
🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?
Je crois que ceux qui crient au loup vont devenir mon encas préféré du mois !
Aujourd’hui, l’affaire concerne les droits de mutation en hausse. Passant d’environ 8% à 8,5%, certains pro de l’immo se sont insurgés, y voyant une cascade de conséquences néfastes pour le marché, et pour l’économie en général.
Parmi les fameuses conséquences citées : faillites d’agences immobilières, d’entreprises du BTP, d’études notariales, baisse de revenus des banques françaises, hausse du chômage, fuite des capitaux etc.
Ma question : est-ce que ça n’irait pas un peu loin ?
En prenant la vision macro, il est évident qu’augmenter les taxes fait baisser les transactions. Mais j’émets un sérieux doute sur l’impact réel d’une telle mesure.
Prenons l’exemple d’un projet à 130K€ tout compris. Si j’ajoute 0,5% de frais de notaire, je passe de 6 460€ à 6 864€. Soit une différence de 400€ sur un projet à 130K€.
Maintenant si je compare l’impact de la hausse des taux, qu’est-ce que ça donne ?
Pour un projet à 130K€ tout compris, disons que j’emprunte 105K€ sur 25 ans. Avec les taux de 2022 à 1,5%, j’ai un coût du crédit de 30K€.
Et avec les taux actuels autour de 3,5%, mon coût du crédit passe à 60K€. 30K€ de différence, toujours pour un projet à 130K.
30K€ de différence avec la hausse des taux, 400€ avec la hausse des frais de notaire. La différence d’impact est flagrante.
Je ne dis pas que l’augmentation des frais de notaire est une bonne idée, je pense même, à mon échelle et mon niveau de connaissance, que ce n’est pas la meilleure idée, mais je n’ai pas de doctorat en économie.
Et l’effet papillon alarmiste décrit par certains à l’annonce d’une telle mesure me paraît bien disproportionné. :)
🏗️ Le projet client : Une maison en colocation en plein centre d’Amiens à 330K€
👉Profil : Henri, 36 ans, consultant en environnement et heureux papa de 3 enfants
👉Objectif : Il a choisi Shaka pour son tout premier projet immo, avec un angle d’attaque clairement axé écologie. De plus, il tenait à déléguer intégralement le projet.
👉Exigences : Henri voulait éviter les zones à risque climatique (zone inondable, risque de fortes chaleurs) et était en quête d’un modèle économique et écologique rentable.
Nous avons été ravis d’accueillir chez Shaka un client qui s’intéresse vraiment à l’environnement et qui connaît bien son sujet. C’est un plaisir de travailler avec quelqu’un qui prend ce sujet à cœur, et d’être challengé pour améliorer nos pratiques. Nous remercions chaleureusement Henri pour ça !
Pour son projet, nous sommes partis sur une maison de 88m2 en colocation pour répondre à ses exigences de rentabilité.
Les travaux
SDB du bas transformée en buanderie, création d’une SDB par étage pour qu’il y ait une SDB pour 2.
Cuisine refaite, sols, peinture, changement de fenêtres et velux. Et terrasse entièrement refaite.
Isolation, VMC, ballon d’eau chaude, chaudière au gaz.
DPE avant/après : E/D
AVANT
APRÈS
🤑 Les chiffres du projet :
À noter - On a lancé le projet d’Henri il y a 1 an et demi. Avec les taux actuels autour de 3,5%, voici ce que ça donnerait côté rentabilité:
🏦 Somme empruntée : 283 909€
- Apport : 45 000€
- Durée : 25 ans
- Taux : 3,5%
💶 Revenus annuels : 19 035€
💸 Charges annuelles : 23 744€
🤑 Rendement annuel de l’épargne (TRI) : 9%
- Cash flow mensuel moyen : -235€
- Rentabilité brute : 6,8%
- Rentabilité nette : 4,4%
Le retour d’Henri sur le projet :
“ Avec mon job, j’avais des facilités pour emprunter et je trouvais ça dommage de ne pas en profiter pour investir dans du concret. Au regard de mon appétence pour tout ce qui touche à l’écologie, j’ai contacté Shaka et une autre boîte. J’ai été attiré par le côté réno énergétique proposé par Shaka, mais c’est la vision de Simon qui m’a convaincu. Il connaît son sujet et il sait comment allier investissement et environnement.
Avant l’achat, la gestion du projet avec la modélisation financière est rassurante, on sait où on va de manière claire. La transparence des chiffres m’a plu, et de manière générale, le projet à Amiens a été mené du début à la fin en transparence, donc très appréciable.
La recherche du bien a été rapide et les travaux se sont bien passés malgré le retard. Petit couac pour la mise en location au départ, rectifié par la suite.
Je recommande déjà Shaka, parce que j’ai confiance dans le projet qu’ils portent, et pourquoi pas repartir sur un projet avec eux si la gestion locative se passe bien. 🤞”
🤙 Les news de Shaka
Shaka s’agrandit ! Alicia a récemment rejoint l’équipe d’Amiens pour prêter main forte à Audrey et Nico sur le sourcing et la gestion de projet. Et on ne boude pas notre plaisir après cette année compliquée ! La reprise semble bien là, probablement aidée par la baisse des taux, et ça fait plaisir !
J’en profite pour vous faire passer un dernier message : je pense que nous n’avons pas encore atteint le cap psychologique qui fera basculer totalement le marché à la hausse. Pour le moment, les acquéreurs reviennent avec prudence, ce qui maintient les prix bas.
Ce cap psychologique qui ne tardera pas à être atteint, c’est, selon moi, lorsque les taux seront passés sous les 3%. À ce moment-là, il risque d’y avoir bousculade des acquéreurs et en conséquence, chute drastique des prix.
Autrement dit, si vous faites partie de ceux qui attendent que les taux passent ce cap, envisagez de revoir votre copie et d’investir avant que ça n’arrive. Le meilleur moment pour investir, c’est maintenant ! :)