Un immeuble de rapport à Amiens en exploitation mixte Airbnb, projet à 471k€
Ce que vous allez apprendre aujourd’hui :
L’importance d’adapter le risque au rendement souhaité dans votre projet (le fameux ratio risque/rendement)
Les avantages, les risques et les particularités d’une exploitation en Airbnb
Hello 👋,
Merci pour votre accueil de la nouvelle version de cette newsletter le mois dernier. J’ai reçu plusieurs retours qui font chaud au cœur ! N’hésitez pas à répondre, ça fait toujours plaisir !
Ce mois-ci, pas de grosse nouvelle dans l’immo, on reste sur un marché tendu avec des taux qui continuent d’augmenter. En cherchant bien, on continue de trouver des pépites pour nos clients et de faire de beaux projets !
D’ailleurs, je vous présente celui de Christian, terminé récemment. Un immeuble de rapport sur Amiens avec 6 studios, projet total à 471k€ avec une exploitation partielle en Airbnb pour optimiser le rendement.
Au sommaire :
La nouvelle déclaration obligatoire pour tous les propriétaires
Le projet de Christian, un immeuble de rapport en exploitation mixte Airbnb
Une nouvelle recrue pour Shaka
Bonne lecture !
🏡 Tout le monde en parle, qu’est-ce que j’en pense ?
Pas de grandes news à vous partager ce mois-ci. Les taux sont toujours en hausse et les prix ne baissent toujours pas. Je reste sur la même lancée que le mois dernier : si vous voulez faire un projet, faites-le, n’attendez pas.
Une information intéressante à connaître pour tous les propriétaires (bailleurs ou non) toutefois : avant le 30 juin 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers et entreprises doivent déclarer l’occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr.
Cette déclaration a pour but de savoir qui est toujours redevable de la taxe d’habitation (résidence secondaire, logement locatif) ou de la taxe sur les logements vacants.
En cas de non-déclaration, vous risquez une amende forfaitaire de 150 € par logement. Plus d’infos sur le site du gouvernement.
🏗️ Le projet client du mois : un immeuble de rapport en exploitation mixte Airbnb
👉 Profil : médecin, marié, 1 enfant
👉 Objectif : placer son épargne avec un rendement important
👉 Contrainte : il souhaite investir dans un immeuble de rapport, mais c’est un gros projet qu’il ne se sent pas de faire seul
👉 Exigence : rendement élevé
Lorsqu’il me contacte, Christian a déjà choisi sa ville : il veut investir sur Amiens. Il n’a pas le temps de s’occuper de ce projet lui-même, donc il recherche un prestataire pour l’aider.
Il nous trouve via notre article de blog sur Amiens.
Parfois, les clients ne savent pas ce qu’ils veulent et je les accompagne pour définir le projet qui correspond à leurs objectifs. Mais avec Christian, c’est très clair dès le début : un immeuble de rapport sur Amiens avec un rendement le plus élevé possible.
Il ne me donne pas d’objectif chiffré, mais il insiste vraiment sur ce point. Je sais qu’il a en tête un rendement autour de 10 % (ce qui est vraiment musclé !).
On est en compétition avec deux autres prestataires. La balance penche en notre faveur pour deux raisons :
on lui présente un bien qui correspond parfaitement à ses exigences,
il apprécie la proximité avec les membres de l’équipe : il parle en direct avec Nicolas et moi. Shaka présente le bon équilibre entre les grosses boîtes qui offrent moins de proximité et les petites boîtes qui ne sont pas en mesure de proposer des immeubles de rapport.
On est encore petits (5 salariés à date) et c’est une de nos forces. Nicolas (mon associé) et moi gérons en direct chaque dossier client. Ça pèse souvent en notre faveur.
On présente donc à Christian un immeuble de rapport avec 6 studios de 10m2 avec une exploitation partielle en AirBnb. La localisation est idéale, proche de la gare. C’est un quartier prisé par les touristes et les gens qui viennent pour le boulot.
Christian est séduit par la proposition 🥳.
L’objectif de rendement important a influencé notre recherche. Pour un autre objectif, on n’aurait sûrement pas retenu ce bien. Pour de la location à l’année, on aurait privilégié des logements un peu plus grands.
Mais quand on fait du Airbnb, on réfléchit différemment. Si on optimise bien la surface et qu’on présente une belle annonce, ce sont des logements qui se louent très bien.
Pour l’instant, sur les 6 logements, 3 sont en Airbnb. C’est un test, si ça fonctionne bien, on passera probablement tous les logements en Airbnb.
C’est important de comprendre le ratio risque/rendement.
Si vous souhaitez un rendement élevé, vous devez prendre plus de risques. C’est valable dans tous les types d’investissement, donc en immobilier aussi !
Dans ce projet, Christian souhaitait avant tout le rendement, on s’expose donc à un risque plus élevé avec une exploitation Airbnb.
À vous de voir où sont vos objectifs. Si vous souhaitez un rendement élevé comme Christian (autour de 10 %), alors il faudra prendre plus de risques.
Le risque en Airbnb
Le risque principal en Airbnb n’est pas tant la vacance locative. Il y a des sites qui donnent des données pour analyser la demande sur la zone pour prévoir un taux d’occupation et adapter son business plan en fonction.
En Airbnb, on ne raisonne pas de la même façon qu’en location longue durée. On sait que le taux d’occupation ne sera jamais de 100 %. Sur certaines zones, c’est autour de 50-60 %, sur d’autres, c’est plutôt 30-40 %. Quoi qu’il en soit, on prend cette donnée en compte dans le business plan. Ce risque est maîtrisé.
En revanche, le risque très fort avec Airbnb, c’est l’évolution réglementaire. C’est sous haute surveillance des autorités, ce n’est pas apprécié par les municipalités, car ça retire des biens de la location longue durée. Il y a donc un vrai risque de voir un jour une réglementation qui va interdire (ou rendre très compliqué) la location courte durée.
Quand vous choisissez ce type d’exploitation, il faut être conscient que la location courte durée ne va peut-être pas s’étendre sur toute l’exploitation de votre projet. Sur 25 ans, peut-être que dans 10 ans, vous ne pourrez plus louer en Airbnb.
Donc, il faut prévoir un plan B et se poser la question : “si je loue en longue durée, est-ce que mon projet est toujours rentable ?”
Un projet qui ne tient que sur du Airbnb, c’est très dangereux. Le jour où vous êtes interdit de Airbnb, votre bien ne rapporte plus 1 € et il ne vaudra plus rien à la vente, car ce sera un investissement non rentable.
Aujourd'hui, les villes moyennes sont très intéressantes, car ce n’est pas encore contrôlé et on sait qu’on pourra toujours louer en longue durée.
Le projet de Christian est un très bon exemple. Si demain, la municipalité d’Amiens interdit la location courte durée, il louera facilement à des étudiants ou à des professionnels en bail mobilité. C’est un immeuble qui se prête bien à un multi-usage.
On a fait un business plan avec une exploitation Airbnb, mais également avec un plan B de location longue durée.
L’exploitation en Airbnb, qu’est-ce que ça change ?
D’abord, on ne s’occupe pas de la gestion locative pour les Airbnb. On travaille avec une conciergerie qui gère toute cette partie, car c’est un vrai métier, différent de la gestion locative classique.
Ensuite, il faut être attentif sur l’aménagement des studios pour réussir votre location.
En location courte durée, on fait un ameublement plus premium que sur de la location à l’année. On va par exemple plus dans le détail sur la décoration, qui va être très visible sur les photos.
À l’inverse, sur une location à l’année, on est plus light sur la déco pour ne pas créer une ambiance, pour que le locataire puisse personnaliser son logement. Pour un Airbnb, vous devez créer une ambiance pour vous démarquer dans le catalogue et donner envie aux voyageurs de venir chez vous !
Les indispensables pour réussir sa location en Airbnb :
quelques éléments de déco atypiques,
internet de bonne qualité (beaucoup de travailleurs en Airbnb),
un équipement complet : tous les petits électroménagers (bouilloire, cafetière capsule, tous les ustensiles de cuisine, etc.),
une literie de qualité.
Une fois n’est pas coutume, on a rencontré un os avec ce projet 🫠.
Le vendeur nous a caché des choses lors de la vente. Il a fait des travaux de toiture et vraisemblablement, il a choisi de travailler avec le couvreur le moins cher du marché. Évidemment, ça ne se voyait pas.
Quand on a visité, il y avait de l’humidité à certains endroits. On a demandé à ce que ça soit réparé et lors de la visite pré-vente, c’était en effet nickel. On nous a dit que ça avait été réparé.
Sauf qu’un mois après avoir acheté, on voit de nouveau des tâches d’humidité, les infiltrations sont revenues.
On fait passer notre artisan avec un couvreur. Et là surprise… La toiture n’a pas du tout été refaite correctement. Il faut refaire un bout de toiture, sans ça, les infiltrations vont continuer. C’est la tuile (sans mauvais jeu de mots 🤭).
Par chance, on travaille avec une notaire pour tous nos dossiers sur Amiens. Elle nous connait bien, on entretient une bonne relation. Elle prend le dossier en main pour tenter de prouver qu’il y a eu vice caché et avoir un dédommagement.
C’est délicat, car il faut prouver que le vendeur a caché le truc volontairement. Le dossier est en cours et j’ai bon espoir que nous obtenions environ 10k€ de réparations de la part du vendeur.
L’accompagnement de Shaka ne s’arrête pas à la mise en location, on va au bout du projet.
AVANT
APRÈS
🤑 Les chiffres du projet :
Le retour de Christian sur le projet :
“C’est la première fois que j’investissais dans un immeuble de rapport, je ne me sentais pas de faire ça seul. C’était important pour moi d’être accompagné pour ne pas faire d’erreur.
D’autre part, j’avais identifié Amiens comme la ville où je voulais investir, mais je n’habite pas sur place.
J’ai beaucoup aimé le feeling avec chacun des intervenants de Shaka, leur réactivité et leur accompagnement.
Malheureusement, on a eu une surprise avec ce projet qui vient impacter la rentabilité. On ne pouvait pas savoir en amont. Globalement, je suis très satisfait des services de Shaka, un peu moins du projet. Mais c’est aussi ça l’immobilier, il y a parfois des imprévus.”
🤙 Les news de Shaka
On a une nouvelle recrue qui est arrivée le mois dernier !
Ken rejoint l’équipe d’Amiens. Avec ce recrutement, on avance vers notre objectif d’avoir une équipe complète sur place pour assurer le sourcing des projets, la gestion des travaux et locative ensuite.
C’est la deuxième personne à rejoindre cette équipe, il est focalisé sur le sourcing de biens. L’idée c’’est que petit à petit, Ken se substitue à Nicolas pour qu’il puisse prendre plus de hauteur.
Ça nous amène à 5 salariés, mais au total avec les prestataires externes, on est 15. Ça commence à faire une petite équipe 😃